Chuyên mục: Sổ tay người mua

Các cụ xưa có câu “tậu trâu, cưới vợ, làm nhà” để nói về những việc lớn trong cuộc đời của mỗi người. Câu nói đó dường như vẫn đúng trong xã hội hiện nay, nhất là việc “làm nhà, mua nhà”. Nhu cầu về một chỗ ở ổn định là một nhu cầu không thể thiếu, do đó, thị trường giao dịch liên quan đến đối tượng này đang diễn ra ngày càng sôi động.

Hiện nay đã có quy định của pháp luật về hoạt động Kinh doanh bất động sản, kèm theo đó có rất nhiều văn bản hướng dẫn khác quy định về từng loại giao dịch cụ thể. Tuy nhiên, quy định nhiều nhưng vẫn chưa đủ, vẫn chưa có những quy định chặt chẽ để đảm bảo thực sự quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Hoạt động này vẫn ẩn chứa khá nhiều rủi ro, nhất là đối với bên mua.

Theo quy định, nhà đất tham gia giao dịch phải đảm bảo không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. Do đó nhà đất nào đang bị kê biên hoặc bị cấm chuyển nhượng… gọi chung là bị hạn chế giao dịch thì đều không được chuyển nhượng, nếu chuyển nhượng thì chắc chắn bị vô hiệu.

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp khi đi mua nhà, mặc dù nhà đó không thuộc diện quy hoạch nhưng lại đang bị niêm phong hoặc trong tầm điều tra kiểm soát của một Cơ quan Nhà nước.Rất nhiều trường hợp nhà đất đang nằm trong tình trạng như trên nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà lại không bị tạm giữ hoặc tịch thu nên người mua hoàn toàn không thể biết được tình trạng “khó ở” của căn nhà, thấy có sổ nên yên tâm và đồng ý mua. Trong những trường hợp như thế này, người mua không biết tìm hiểu ở đâu để biết chính xác người bán có quyền được bán, chuyển nhượng lại hay không để tránh rủi ro về sau.

Một nguyên nhân hết sức quan trọng dẫn tới các rủi ro cho người mua tài sản, đó là các quyết định đó là về việc hạn chế giao dịch của các cơ quan có thẩm quyền như tòa án, cơ quan thi hành án, viện kiểm sát… thường chỉ có chính cơ quan đó và đương sự biết, chứ không được công bố rộng rãi và cũng không có một cơ quan nào có thể quản lý thống nhất được việc này. Thậm chí có trường hợp tài sản ở tỉnh này nhưng cơ quan ra quyết định hạn chế giao dịch lại thuộc tỉnh khác.

Người bán thì lại không có lương tâm vì muốn bán tán tài sản của mình hoặc để tránh thực hiện nghĩa vụ, họ lại càng cố gắng bưng bít thông tin. Cuối cùng là do không có sự kết nối thông tin đồng bộ giữa phía công chứng và các cơ quan ban hành quyết định nên hợp đồng cũng “qua” trót lọt khâu công chứng.

Có những trường hợp, hai bên đã đã tiến hành thủ tục Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhưng chưa làm thủ tục sang tên tại Văn phòng nhà đất, bên bán vẫn cầm sổ đỏ, sau đó lại chuyển nhượng tiếp cho một người thứ 3. Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng cho người thứ 3 cũng được tiến hành công chứng theo đúng thủ tục pháp luật, nhưng dĩ nhiên, không phải tại Phòng công chứng đã công chứng hợp đồng đầu tiên. Đến khi người mua sau tiến hành thủ tục sang tên thì mới biết trước đó đã tài sản đã được chuyển nhượng cho người khác. Trong trường hợp như thế này sẽ căn cứ vào thời điểm công chứng hợp đồng, theo đó, hợp đồng nào công chứng trước, tuân thủ đúng quy định của pháp luật thì sẽ có hiệu lực, còn hợp đồng sau bị vô hiệu. Như vậy, người mua về sau sẽ chịu thiệt hại, rủi ro rất nhiều.

Hiện nay, cơ chế quản lý thông tin bằng việc quy về một đầu mối đã được áp dụng đối với tài sản bị hạn chế giao dịch do đang bị cầm cố, thế chấp, bảo lãnh. Cơ chế này đã và đang phát huy tốt, vì vậy tôi cho rằng việc quản lý thông tin về hạn chế giao dịch tài sản cũng nên áp dụng như thế.

Theo đó, tất cả quyết định của cơ quan có thẩm quyền như tòa án, viện kiểm sát, thi hành án và các cơ quan nhà nước khác về việc hạn chế giao dịch đối với nhà đất thì nên đưa về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, còn nếu tài sản bị hạn chế là động sản (như máy móc, thiết bị, tàu thuyền, xe cộ…) thì đưa về Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Bộ Tư pháp.

Để đảm bảo thông tin của hai cơ quan nói trên luôn được chính xác, đầy đủ thì nên có quy định: các quyết định của các cơ quan có thẩm quyền có liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản, liên quan đến hạn chế giao dịch tài sản chỉ có hiệu lực đối với bên thứ ba sau khi đã được văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản ghi nhận vào hệ thống cơ sở dữ liệu.

Cơ chế này sẽ giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin trước khi quyết định thực hiện các giao dịch lớn như mua nhà đất, hạn chế rủi ro cũng như tranh chấp xảy ra. Đối với các văn phòng Công chứng, đây cũng sẽ là một kênh thông tin quan trọng giúp hoạt động của công chứng được chính xác hơn, tránh được các rủi ro cho văn phòng công chứng. Mặt khác, cũng cần có một kênh thông tin liên kết giữa các phòng công chứng để tránh tình trạng cùng một đối tượng nhưng được chuyển nhượng cho nhiều người và các Hợp đồng đều được công chứng.

(Theo tuvanphapluat)